Росреестр по Астраханской области отвечает на вопросы

Руководитель Росреестра по Астраханской области Татьяна Белова ответила на вопросы информационного аналитического издания «Российский Репортер».

— В прошлом году был принят закон о «Гаражной амнистии». Ведёт ли Росреестр по Астраханской области разъяснительную или иную работу для владельцев гаражей в Астраханской области?

Виктор Николаевич Ульянов и Белова Татьяна Михайловна

С 1 сентября 2021 года вступил в силу закон о «гаражной амнистии». Нововведение дает возможность бесплатно оформить гаражи (капитальные постройки), земельные участки, на которых они расположены, в собственность в упрощенном порядке. Это право предоставляется до 1 сентября 2026 года.

Закон касается гаражей, построенных до 31 декабря 2004 года (до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ). «Амнистия» распространяется на одноэтажные здания без жилых помещений, на здания, входящие в состав гаражно-строительных кооперативов, или же отдельно стоящие капитальные постройки.

Управлением в упрощенном порядке оформлены 6 земельных участков под гаражами общей площадью 205 кв.м, расположенных в г. Астрахани и 2 гаража в Володарском районе Астраханской области.

Учитывая, что на сегодняшний день в нашей области значительное количество гаражей не оформлено в собственность, с целью содействия в разрешении возникающих вопросов у граждан, которые желают узаконить свои права на недвижимость в рамках «гаражной амнистии», Управление Росреестра на постоянной основе взаимодействует с органами государственной власти региона и муниципалитетами, кадастровыми инженерами, а также проводит активную разъяснительную работу среди населения региона посредством СМИ, организации «горячих линий». Информация о планируемых «горячих линиях» размещается на сайте Росреестра, в социальных сетях нашего Управления.

Всего Росреестр зарегистрировал по «гаражной амнистии» почти 10 тысяч объектов недвижимости. Наибольшая активность заявителей отмечена в Республиках Татарстан (237 земельных участков общей площадью 6418,4 кв.м. и 552 гаража) и Мордовия (225 земельных участков общей площадью 5762 кв.м. и 16 гаражей).

Применение Закона «о гаражной амнистии» обеспечивается государственными и муниципальными органами на постоянной основе. Во всех регионах страны ведется работа по разработанным Росреестром методическим рекомендациям (ознакомиться с ними можно на сайте Росреестра). Материалы в простой и доступной форме помогают гражданам разобраться с процедурой оформления гаражей в упрощенном порядке.

— Как не стать жертвой мошенников при покупке или аренде недвижимости?

В первую очередь, покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Поэтому права на недвижимость продавца должны быть внесены в ЕГРН.

Убедитесь, что вы покупаете объект недвижимости действительно у его актуального собственника (сверьте указанные в выписке ЕГРН фамилию, имя, отчество, паспортные данные с информацией в паспорте, а также в документе, по которому продавец приобрел объект). Проверьте, чем именно (объектом недвижимости или долей в праве на него) владеет человек, с которым вы собираетесь совершить сделку, — другими словами, единственный он собственник объекта недвижимости или нет.

Следует внимательно изучить правоустанавливающие документы, представленные продавцом. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.д. То есть это те документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости. Если предметом договора является земельный участок, необходимо проверить наличие у него установленных границ в целях исключения споров с соседями в будущем.

Внимательно стоит отнестись также к сделке, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Доверенность раньше могла быть отозвана доверителем. Поэтому нужно убедиться в том, что доверенность действительна и не отозвана. Проверить подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Помимо указанного, при приобретении квартиры или жилого дома, перед сделкой следует проверить, чтобы среди зарегистрированных в них не было лиц, которые могут иметь право на сохранение проживания в данной квартире (например, гражданин, отказавшийся от приватизации квартиры и снятый с регистрационного учета по причине осуждения к лишению свободы, может сохранять право пользования данной квартирой). Для этого можно запросить лицевой счет на квартиру, выдаваемый управляющей компанией или ТСЖ.

Также стоит проверить, нет ли зарегистрированных прав на данный объект у несовершеннолетних. В данном случае продавец должен предоставить разрешение органов опеки и попечительства на продажу.

Перед покупкой необходимо внимательно изучить, как часто переходили права на объект недвижимости. Стоит насторожиться, если в короткий период времени переходы прав были очень частыми. В такой ситуации потенциальным покупателям желательно убедиться, что все сделки в цепочке соответствуют закону и не нарушают прав всех участников, так как судебное оспаривание даже одной из них может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости.

— Что такое «Дачная амнистия»?

«Дачная амнистия» («упрощенный порядок оформления прав) начала свое действие с 01 сентября 2006 года и по существу определяет более простой процесс оформления прав граждан на определенные объекты недвижимости. На протяжении длительного периода требования по оформлению права на объекты недвижимости в рамках «дачной амнистии» менялись.

В настоящее время «дачная амнистия» продлена до 2026 года и представляет собой упрощенную процедуру оформления прав на следующие объекты: земельные участки, предоставленные гражданам для личного подсобного хозяйства (если участок расположен в границах населенного пункта), садоводства, для индивидуального гаражного строительства, индивидуального жилищного строительства; объекты недвижимости, которые построены на указанных выше земельных участках. Иными словами, это — индивидуальные жилищные постройки (дома, гаражи)

Гражданам, желающим оформить право собственности на постройку необходимо будет представить следующие документы: заявление об одновременной регистрации права собственности и кадастровом учёте (если объект не поставлен на кадастровый учёт) на постройку, технический план, включающий декларацию об объекте недвижимости, правоустанавливающий документ на землю (если не предоставлялся ранее) и документ об уплате госпошлины в размере 350 рублей.

Документы необходимо подать в Управление Росреестра самостоятельно через многофункциональные центры, либо электронно, либо почтовым оправлением.

Обращаем внимание, что индивидуальный жилой дом или садовый дом должны соответствовать параметрам, определенным Градостроительным кодексом РФ (в частности, количество надземных этажей — не более трех, высота — не более 20 метров).

Если будут нарушены права собственности владельцев смежных участков, они вправе начать гражданские споры и обратиться в суд. Придётся искать компромиссы. В связи с этим необходимо соблюдать требования градостроительного регламента: при застройке садового участка необходимо соблюсти расстояния не только между постройками, но и до соседних участков и забора. Незнание столь щепетильных правил может привести к бесконечным распрям и судебным разбирательствам.

Причем, право собственности на земельный участок регистрируется за гражданином независимо от вида права, на котором земля предоставлялась ранее.

До 1 марта 2026 года уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома представлять в Росреестр не требуется.

Вместе с тем ранее принятый уведомительный порядок Законом не отменен, а это означает, что застройщик вправе самостоятельно определить в каком порядке оформить жилой или садовый дом: в упрощенном или уведомительном.

Кроме того, в конце декабря 2021 года был принят Федеральный закон от No 478-ФЗ, который называют «Дачной амнистией 2.0», предусматривающий новые возможности в части оформления прав на земельные участки и объекты индивидуального жилищного строительства, с продлением срока «дачной амнистии» до 01 марта 2031 года. Закон вступит в силу с 1 сентября 2022 года.

Право постоянного (бессрочного) пользования не наследовалось. Поэтому если ранее владелец не зарегистрировал право собственности на земельный участок, а у наследника отсутствовали правоустанавливающие документы на здание, расположенное на таком участке, признать права наследника на участок было невозможно.

Новыми нормами определено, что если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса РФ (30.10.2001) на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности (за исключением случаев, если такой участок соответствии с федеральным законом не может предоставляться в частную собственность). Следовательно, такой земельный участок в случае открытия наследства подлежит включению в наследственную массу.

Отсутствовали правовые основания для оформления прав граждан на ранее построенные жилые дома и расположенные под ними земельные участки без правоустанавливающих документов. Оформление прав на такие объекты было возможно только в судебном порядке.

Создан административный механизм оформления прав на объекты недвижимости, в отношении которых отсутствуют правоустанавливающие документы. Гражданин имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, на котором расположен жилой дом, возведенный до 14.05.1998 и используемый для постоянного проживания, в случае отсутствия документов на дом и земельный участок.

— Установлен ли срок окончания бесплатной приватизации жилых помещений?

Бесплатная приватизация жилых помещений является бессрочной.

Ограничение срока бесплатной приватизации отменено Федеральным законом от 22.02.2017 N 14-ФЗ.

— Мне на праве собственности принадлежит объект недвижимости, который находится в другом регионе РФ скажите, где можно подать документы для государственной регистрации недвижимости?

С марта 2021 года астраханцы могут обратиться в любой офис МФЦ и подать документы на государственную регистрацию прав и постановку на государственный кадастровый учет по экстерриториальному принципу независимо от места расположения объекта недвижимости (то есть зарегистрировать недвижимость, находящуюся в другом регионе Российской Федерации).

Подача документов по экстерриториальному принципу через многофункциональные центры востребована среди заявителей, поскольку данный процесс значительно упрощает процедуру проведения учетно-регистрационных действий, экономит время и финансовые затраты заявителей на поездки в другие регионы для оформления документов.

В случае подачи заявления по экстерриториальному принципу документы переводятся в электронный вид и направляются по специальным каналам связи в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта. Учетно-регистрационные действия проводятся в те же сроки, что и при обычном способе подачи документов.

За 2021 год Управлением Росреестра по Астраханской области обработано около 4 тысяч таких заявлений.

Офисами МФЦ Астраханской области в 2021 году принято около 1 тысячи заявлений на государственную регистрацию прав и (или) государственный кадастровый учет на объекты недвижимости, находящиеся в других регионах.

— После проведения межевания садового земельного участка в межевом деле, а также в кадастровом паспорте не были указаны строение. Нужно ли теперь заказывать технический план на садовый дом, сарай, теплицы?

Садовый дом является самостоятельным объектом недвижимости и, если он не стоит на кадастровом учете, и на него не зарегистрированы права, для его постановки на кадастровый учет необходимо изготовление технического плана. Технический план изготавливается на основании декларации, заполняемой собственником объекта. В данном случае постановка садового дома на кадастровый учет будет осуществляться одновременно с регистрацией права собственности на него. Размер государственной пошлины при этом составляет 350 рублей.

Сараи и теплицы являются вспомогательными объектами и не требуют постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

— Над чем в настоящее время работает Росреестр по Астраханской области?

1) Наполнение Единого государственного реестра недвижимости необходимыми сведениями

Важным направлением деятельности Управления Росреестра по Астраханской области (далее — Управление) является работа по реализации мероприятий по проекту «Наполнение Единого государственного реестра недвижимости необходимыми сведениями».

В марте прошлого года в рамках указания Президента Российской Федерации об обеспечении достоверности сведений в государственных информационных ресурсах Росреестром утвержден комплексный план по наполнению ЕГРН полными и точными сведениями. В рамках реализации плана ведомство утвердило «дорожные карты» со всеми субъектами РФ, в том числе с Астраханской областью.

Мероприятия, включенные в Дорожную карту, направлены на обеспечение полноты и корректности данных в ЕГРН об объектах недвижимости, границах региона, административно-территориальных образований и территориальных зон, об объектах культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. Дорожная карта должна стать базой для проведения качественной кадастровой оценки и, как следствие, привести к повышению налогооблагаемой базы, улучшению экономического и социального климата региона, увеличению доходной части бюджета Астраханской области.

По состоянию на 1 февраля 2022 года в ЕГРН внесены сведения обо всех границах Астраханской области с соседними регионами России, а также все границы муниципальных образований.

Сейчас в регионе продолжается внесение сведений в ЕГРН о границах населенных пунктов. На 1 февраля 2022 года текущего года внесена информация о границах 93 населенных пунктов (21% от общего числа). Всего необходимо внести информацию о 434 границах населенных пунктов.

Реестр границ интенсивно пополняется сведениями о границах зон с особыми условиями использования территорий (например, территориальные зоны, территории объектов культурного наследия, охранных зон объектов электроэнергетики, придорожных полос автомобильных дорог, береговых линий и т.д.) Это территории, в границах которых устанавливается определенный правовой режим в соответствии с законодательством Российской Федерации. Подобные зоны устанавливаются в целях безопасной эксплуатации различных технических объектов, защиты жизни и здоровья граждан, сохранности объектов культурного наследия, охраны окружающей среды. По состоянию на 1 февраля 2022 года в реестре недвижимости внесено более 6 тысяч сведений о таких границах.

Реализация комплексного плана по наполнению ЕГРН продолжается.

2) Регистрация ранее учтенных объектов недвижимости (518-ФЗ)

В Астраханской области, как и во всей стране, существует большое количество объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, и у которых отсутствуют сведения о правообладателях. Недвижимость может годами стоять на кадастровом учете, но государству ничего не известно о его собственнике, поскольку правообладатель не установлен.

С 29 июня 2021 года вступил в силу Федеральный закон о выявлении правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости (518-ФЗ). Согласно данному закону, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления наделены полномочиями по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости и направлению сведений о таких правообладателях в Росреестр.

Ранее учтённые объекты недвижимости — это те объекты, права на которые возникли до 31 января 1998 года, когда вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Это могут быть как земельные участки, так и объекты капитального строительства — здания, сооружения, помещения, объекты незавершённого строительства. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права, на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральном законом, также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Вместе с тем по своему желанию владелец ранее учтенной недвижимости может сам обратиться в Росреестр с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права (через МФЦ, в электронном виде). Государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права не взимается.

По состоянию на 01.02.2022 г. в Управление поступило 1655 обращений от правообладателей объектов недвижимости о государственной регистрации ранее возникших прав. Внесено сведений в ЕГРН о 7 правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости на основании решений уполномоченных органов. Кроме того, поступило 99 заявлений от органов местного самоуправления о снятии объектов недвижимости с государственного кадастрового учета по причине прекращения их существования и по результатам рассмотрения поступивших заявлений снято с учета 856 объектов.

3) Работа в рамках реализации закона о «гаражной амнистии» (No79-ФЗ)

С 1 сентября 2021 года вступил в силу Федеральный закон No 79-ФЗ (о гаражной амнистии). Закон предусматривает возможность не только оформления самого гаража, но и бесплатного предоставления земли под ним.

«Гаражная амнистия» распространяется на объекты гаражного назначения, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса РФ (30 декабря 2004 года). Речь идет об объектах капитального строительства, в том числе, которые находятся в гаражно-строительных кооперативах. Земля, на которой расположен гараж, должна быть государственной или муниципальной.

Не попадают под «гаражную амнистию» самовольные постройки и подземные гаражи при многоэтажках и офисных комплексах, а также гаражи, возведенные после вступления в силу Градостроительного кодекса РФ.

Росреестром разработаны методические рекомендации «Гаражная амнистия» за 8 шагов, где представлены полезные советы для граждан. Разъясняется, на какие конкретно случаи распространяется закон, какие нужны документы, представлены их формы и образцы. Методичка размещена на сайте Росреестра, в социальных сетях нашего Управления, на сайтах администраций, МФЦ.

4) Электронная ипотека за 1 день

С апреля 2021 года Управление Росреестра по Астраханской области участвует в проекте «Электронная ипотека за 1 день». Данный проект позволяет зарегистрировать электронный пакет ипотечных документов (договора ипотеки и договора купли-продажи с ипотекой) фактически на следующий день после обращения, при этом стандартный сроки регистрации ипотеки составляет 7 рабочих дней — с момента приема заявления в МФЦ.

При оформлении электронной регистрации ипотеки продавец и покупатель подписывают необходимые документы, подают заявку на регистрацию ипотеки и при отсутствии замечаний получают зарегистрированные документы на следующий день.

Управление Росреестра по Астраханской области взаимодействует в рамках проекта с крупными кредитными организациями региона (Сбербанк, банк ВТБ, Росбанк и др.). За весь период уже зарегистрировано более 2,5 тысяч электронных ипотек. В скором времени к проекту присоединятся еще две кредитные организации: Газпромбанк и Россельхозбанк.

Продвижение электронных услуг и развитие электронных способов взаимодействия с заявителями в настоящее время является одной из основных задач Росреестра. Так в 2021 году в Управление поступило около 45 тысяч заявлений в электронном виде, что составляет 32 % от общего числа поступивших заявлений, из них более 16 тысяч заявлений поступило на регистрацию ипотеки.

5) Работа по выявлению земельных участков, использование которых возможно под жилищное строительство (сервис «Земля для стройки»)

В 2020 году по поручению Председателя Правительства Российской Федерации Михаила Мишустина, а также во исполнение перечня поручений Президента РФ Владимира Путина, совместно с губернаторами и органами исполнительной власти Росреестром проведена масштабная работа по выявлению земельных участков, использование которых возможно под жилищное строительство.

Росреестром был разработан сервис на Публичной кадастровой карте «Земля для стройки», где отображается актуальная информация о землях, которые предлагаются для жилищного строительства.

В Астраханской области, как и в других регионах, создан постоянно действующий Оперативный штаб, основной задачей которого является выявление неэффективно используемых земельных участков, территорий и земель, которые могут образовывать новые земельные участки для дальнейшего использования в целях жилищного строительства. В него вошли представители Управления, Кадастровой палаты, налоговой службы, территориального Росимущества, министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, Агентства по управления государственным имуществом Астраханской области, министерства сельского хозяйства и рыбной промышленности Астраханской области, органов местного самоуправления.

Процедура подбора участка для строительства достаточно проста. Для этого нужно зайти на сайт Публичной кадастровой карты, затем выбрать в критериях поиска «Жилищное строительство» и ввести в поисковую строку следующую комбинацию знаков: номер региона, двоеточие и звездочку, далее начать поиск.

Система отобразит имеющиеся в регионе свободные земельные участки, а также сведения о них, к примеру, площадь, адрес объекта, категорию земель.

После выбора земельного участка появляется возможность направить обращение о своей заинтересованности использовать территорию в уполномоченный орган (тот орган, который распоряжается землей), нажав на ссылку «Подать обращение» в информационном окне объекта.

В 2021 году между Правительством Астраханской области и Росреестром было заключено соглашение о взаимодействии для обеспечения работы сервиса «Земля для стройки». От лица Правительства Астраханской области органом, уполномоченным на обработку информации, полученной от лиц, заинтересованных в предоставлении земельных участков для жилищного строительства, и направлению ее в Федеральную кадастровую палату Росреестра для размещения на Публичной кадастровой карте, является Агентство по управлению государственным имуществом Астраханской области.

Благодаря внедрению цифрового сервиса инвесторам, застройщикам и гражданам упрощается процесс приобретения земельного участка. В онлайн-режиме на Публичной кадастровой карте можно выбрать и оценить пригодные для строительства жилья земли.

В настоящее время на территории 7 населенных пунктов Астраханской области выбраны 28 земельных участка и территорий площадью 791,53 га, которые могут быть использованы в целях жилищного строительства. Потенциал использования выявленных земельных участков и территорий: индивидуальное жилищное строительство (16) и строительство многоквартирных домов (12). 410 участков на территории г. Астрахани и г. Нариманов вовлечены в оборот и предоставлены гражданам под индивидуальное жилищное строительство площадью 29,22 га.

— Проведение комплексных кадастровых работ

Комплексные кадастровые работы в 2022 году будут проводиться во всех районах Астраханской области, кроме Енотаевского, Черноярского, Икрянинского районов и ЗАТО г. Знаменск. Основная часть средств на комплексные кадастровые работы — это субсидия из федерального региональному бюджету.

Основным итогом комплексных кадастровых работ является массовое исправление реестровых ошибок, уточнение границ и характеристик объектов недвижимости и, как следствие, формирование актуальной налоговой базы в отношении таких участков, вовлечение их в хозяйственный и налоговый оборот, снятие социальной напряженности у населения.

— Разъясните порядок регистрации права собственности на жилое помещение, приобретаемое по договору долевого участие в строительстве многоквартирного дома, в случае если на момент государственной регистрации права в отношении застройщика введена процедура банкротства, а акт приема-передачи подписан после введение процедуры наблюдения.

Если застройщик признан банкротом, и дольщик не успел зарегистрировать право собственности по какой-либо причине, то за признанием права собственности следует обращаться в арбитражный суд, вынесший решение о банкротстве.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве все дела о признании наличия или отсутствия права собственности в случае банкротства застройщика рассматриваются только в рамках дела о банкротстве в арбитражном суде.

В арбитражный суд при банкротстве застройщика могут обратиться:

-дольщик с заявлением о признании права собственности;

-собрание участников строительства с ходатайством (заявлением) о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых и нежилых помещений в доме и машино-мест.

Виктор Ульянов

Николай Быковский

Насколько публикация полезна?

Нажмите на звезду, чтобы оценить!