Потерять недвижимость рискуют многие. Крупные кредиты, займы или задолженность по налоговым платежам и штрафам заведомо ставят заемщика в невыгодное положение и ущемляют его имущественную свободу. Часто кредиторы и другие заинтересованные лица через суд отбирают квартиры и другую собственность, принудительно взыскивая деньги с должника.
Предвидеть свои жилищные проблемы собственник должен задолго до того, как окажется на улице. Самый простой способ исключить риски — перерегистрировать имущество на близкого человека — того, кому вы доверяете. Можно, например, оформить дарственную или брачный договор, по которому вся собственность после развода перейдет супругу. Кроме того, в силу статьи 446 ГПК, суды пока еще могут занять сторону заемщика и отказаться взыскивать за долги квартиру, если это единственное жилье. Плюс ко всему имеет смысл прописать в квартире или оформить долю в ней на несовершеннолетних детей. Тогда «правовую оборону» должны занять еще и органы опеки и попечительства, так как обязаны отстаивать имущественные интересы ребенка. Но на практике, зачастую, они так поступают редко.
Все сложнее, если речь идет об ипотечной квартире, которая находится в залоге у банка. По нормам ГК кредитор вправе обратить взыскание на такую квартиру. Но не всегда эта норма безапелляционна.
Возможность сохранить жилье есть (теоретически), как минимум, в двух случаях: когда сумма долга составляет менее 5 % от рыночной стоимости жилья. Или если просрочка — не постоянная. То есть факты неплатежей фиксировались не более трех раз в течение года.
Вот пример того, как суд может посчитать просрочку по ипотечному кредиту незначительной и отказаться изымать заложенную квартиру. Банк обратился с иском к заемщику о взыскании с него просроченной задолженности и реализации ипотечного жилья. Клиент взял в кредит 1 млн. 190 тысяч рублей под 11,7 % годовых на 8 лет для приобретения квартиры, но уже через год не смог исполнять обязательства. Период просрочки составил 8 месяцев. Решением суда банку было отказано в иске по нескольким причинам. Во-первых, в силу статьи 347 ГК РФ, когда изъятие не допускается, если нарушение незначительно и требования залогодержателя явно несоразмерны стоимости заложенного имущества. Во-вторых, после обращения кредитора в суд заемщик самостоятельно погасил текущие платежи, поэтому на тот момент убытков у организации уже не было. В-третьих, клиент продолжает добросовестно исполнять свои обязательства.
«Если дело дошло до суда, то можно, воспользовавшись нормами статьи 213.13 закона о банкротстве, настаивать на своей платежной несостоятельности и ходатайствовать о запуске процедуры реализации имущества. Поскольку у большинства банкротов никакого имущества в собственности нет кроме квартир, которые являются единственным жильем, а значит не входят в конкурсную массу, то „пускать с молотка“ часто бывает нечего. Финансовый управляющий в короткий срок закроет такое дело», — объясняет адвокат Олег Сухов.
Пример. Набрав 17 кредитов в разных банках, заемщик не смог по ним расплатиться, задолжав в общей сложности почти 5,5 миллионов рублей. После чего он обратился в арбитражный суд о признании себя банкротом. Ходатайство было удовлетворено, в отношении заявителя был запущен процесс реструктуризации долгов. А позже суд прекратил производство по делу из-за отсутствия у должника средств для возмещения судебных расходов на проведение необходимых процедур, связанных с банкротством, и компенсацию оплаты арбитражному управляющему. Такое основание допускает не только статья 57 Закона о банкротстве, но и пункт 22 Постановления Пленума Верховного суда РФ No 45 от 13.10.2015 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан», который подразумевает, что дело о банкротстве может быть прекращено арбитражным судом в любой момент. Кроме того, в решении было отмечено, что фактическая реализация имущества возможна только при обязательном его наличии. А оно у должника отсутствовало.
Единственное жилье раньше было защищено исполнительским иммунитетом — на него было запрещено обращать взыскание в счет погашения долгов. Исключение было только для жилья, которое находится в залоге по договору ипотеки. Ипотечную квартиру можно было и ранее забрать за долги, даже если семье больше негде жить и в ней прописаны трое детей. Ипотечники более всех рискуют остаться на улице. Банки безжалостны, а иной раз и не брезгуют отобрать ипотечную квартиру за просрочки, которые по сравнению со стоимостью квартиры незначительны.
Как пример можно рассмотреть ситуацию, когда у жительницы Казани забрали квартиру за допущенные просрочки, которые были явно незначительными («„Узаконенные бандитские методы“. Иначе назвать трудно»). Сумма просрочки по основному долгу составляла всего 13 000 рублей за 9 месяцев, а остаток общей суммы основного долга в рамках 15 летнего кредитного договора — всего 650 тысяч. Но банк это не остановило.
Еще пример. По иску Сбербанка Советский районный суд Ростова-на-Дону выселил из залоговой квартиры должника, который не смог вовремя погасить заем по ипотеке. Еще в 2012 году мужчина взял кредит сроком на 10 лет для приобретения жилья, однако ежемесячные платежи перечислял не регулярно. В итоге за 4 года задолженность не только не уменьшилась, но и увеличилась почти на четверть с учетом процентов и неустойки. Суд удовлетворил исковые требования банка, выставив жилье на публичные торги и установив начальную цену продажи, равноценную сумме долга заемщика.
Понятно, что имеются просрочки. Понятно, что банк ориентирован не на человека, а только на прибыль. Но какие перспективы для тех, кто «нечист на руку»! Тем более, что суды не горят желанием вставать на сторону выселяемого из ипотечной квартиры. В случае коррупционной составляющей (сговора кого-либо из работников банка, имеющего отношение к ипотечным договорам, и фигуранта, который согласен по бросовой цене приобрести дорогостоящую недвижимость, а в последствии продать ее по настоящей, рыночной цене). Разницу в стоимости, естественно, разделить с нечистоплотным сотрудником банка. И такие случаи есть. Но вот всплывают на всеобщее обозрение они крайне редко.
«Российский Репортер» начал проводить журналистские расследования по случаям лишения жилья банками. В наступающем 2023 году мы продолжим работу в данном направлении.
Игорь Глуховский, главный редактор издания «Российский Репортер», член Союза журналистов, правозащитник