В наше время, кажется, дорожает все и везде. Рынок жилья эта тенденция не обошла. Где-то цены на жилые метры растут постепенно, а где-то и буквально взлетают вверх. В таких условиях людям все сложнее становится решить насущный жилищный вопрос. Несмотря на меры, принятые ранее государством по снижению ставки на ипотеку.
Оно конечно понятно и приятно, когда процент ипотечного кредитования составляет всего несколько процентов. Но даже эта мера не позволила бы решить жилищную проблему большинству. Ведь что бы получить ипотечный кредит, нужно официально зарабатывать довольно внушительную сумму в месяц. В регионах с этим, мягко говоря, не очень. Большинство населения имеет заработки в пределах 15-20 тысяч рублей в месяц. Что явно не способствует желанию банкиров помочь такому заемщику купить себе жилье. Да и первоначальный взнос «тянут» далеко не многие. После того как цены на квадратные метры выросли, получить необходимую на покупку квартиры сумму станет еще сложнее — ведь она значительно вырастет. В отличие от доходов заемщика.
Как же быть? Как решать этот очень насущный для нашей страны вопрос — обеспечение граждан жильем? Депутат Государственной Думы Галина Хованская предлагает вариант, похожий на тот, на котором и было основано жилищное обеспечение в СССР:
«У нас далеко не все граждане могут взять даже льготную ипотеку. Я сторонница того, чтобы развивать строительство наемных домов для людей с невысоким уровнем дохода, для среднего класса. Это гораздо выгоднее. Оплата услуг по себестоимости — живи, сколько нужно», — говорит председатель комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская.
Аренда такого жилья будет предоставляться по себестоимости. По факту такие квартиры перевести в частную собственность будет нельзя. Что-то вроде государственного жилья. Не владельцы квартиры, а ответственные квартиросъёмщики. Такой подход реально смог бы снять остроту жилищного вопроса в стране:
«Приватизировать такую квартиру нельзя. Это только для решения проблемы жилищных условий, в том числе для молодых семей. Федеральные власти озаботились вопросом строительства определенного количества таких домов, но для всей страны их нужно будет очень много, так как очередь на них большая», — подчеркнула Галина Хованская.
А вот захотят ли строить такие дома строительные организации? Ведь практически все они частные. А частнику прежде всего нужна прибыль. И чем больше она, чем скорее перспектива ее получить — тем заинтересованнее частник. Хованская считает, что этот момент решить можно:
«Для застройщиков, кто будет заинтересован в возведении такого жилья, пока не сделали налоговые льготы, но им предоставляется без всяких аукционов земельный участок. Это уже колоссальный плюс. Единственное — им возмещаются затраты, которые они понесли, не сразу, а постепенно, как любая аренда в нежилом фонде», — объяснила Хованская.
Момент спорный. Опять же из-за «постепенного возмещения затрат» и, что вероятнее всего, мизерной прибыли.
Да и идея не нова. О возможности строительства наемных домов задумывались еще в 2012 году. А в 2014 году даже соответствующий закон был принят (ФЗ-217 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»).
Согласно этому закону такое жилье планировалось предоставлять:
«Согласно ст. 91.3 Жилищного кодекса РФ, жилые помещения из жилищного фонда социального использования будут предоставляться нуждающимся при следующих условиях.
— Доход граждан и членов их семей, не имеющих жилья, не должен позволять им купить себе жилое помещение за собственные средства, за кредитные денежные средства или за счет иных займов. Однако он не может быть признан малоимущим и не должен состоять на учете в качестве малоимущего.— Жилое помещение из жилищного фонда социального использования предоставляется исключительно российским гражданам. Иностранцы или не граждане не вправе претендовать на аренду жилья в наемных домах.— Чтобы получить жилье из жилищного фонда социального использования, необходимо встать на учет в органах местного самоуправления путем подачи соответствующего заявления и документов.— После постановки на учет в качестве нуждающегося необходимо подать заявление наймодателю о предоставлении жилого помещения на некоммерческой основе.
Согласно ст. 91.14 Жилищного кодекса РФ, наймодателями некоммерческого жилья могут быть уполномоченные государственные или муниципальные органы, юридические лица, которые являются собственниками наемных домов. Отказать в принятии заявления о предоставлении жилого помещения на некоммерческой основе вышеуказанные лица не вправе. Предполагается, что основными нанимателями в наемных домах станут многодетные семьи, которые не имеют возможности купить жилье и не являются малоимущими. Также будут претендовать на получение жилья в наемных домах молодые семьи, жилье которыми еще не нажито и их доход не позволяет им купить недвижимость», — разъясняли юристы и депутаты.
Эксперты отмечали очевидные «жирные минусы» инициативы о наемных домах:
-
«1. Наемные дома будут строиться частными застройщиками, которые в настоящее время не заинтересованы в постройке таких домов, так как это лишние расходы и никакой прибыли. В очередь за „наемными“ квартирами выстроится много нуждающихся, но пока совершенно не ясно, куда их будут вселять.
-
Жилые помещения, которые планируется сдавать на некоммерческой основе, скорее всего, будут низкого качества, что объясняется нежеланием наймодателей вкладывать большие деньги в не приносящие доходов проекты.
-
В связи с тем, что в наемных домах в основной своей массе будут жить семьи с небольшим достатком, зачастую не работающие, можно ожидать повышенный уровень преступности и прочих негативных явлений для общества.
-
Предполагается, что наемные дома будут заполняться процентов на пятьдесят на некоммерческой основе, а другая половина будет продаваться за деньги. В данных обстоятельствах возможны бытовые конфликты между жильцами по некоммерческим и коммерческим договорам, так как речь идет о разных уровнях доходов, возможностях, взглядах на жизнь и др.
-
Плата за предоставление жилья на некоммерческой основе устанавливается наймодателем, что, вероятно, приведет к завышению цены за аренду жилья в наемных домах. По крайней мере, наймодатели будут к этому стремиться. При этом следует отметить, что наймодатель не вправе ставить цель извлечения прибыли при сдаче жилья из наемных домов, и все полученные денежные средства должны пойти на оплату обслуживания наемных домов и улучшение условий жизни жильцов.
-
Если процедурные вопросы не будут проработаны как следует, наемные дома станут лакомым куском для коррупционеров, которые за откаты будут предоставлять гражданам возможность стать на учет или заключить договор некоммерческого найма».
Хотя и не отрицали плюсов такого подхода к обеспечению жильем нуждающихся:
-
«При определении размера платы на аренду жилья в наемных домах будут устанавливаться ограничения, выше которых плата за жилье не может быть назначена. Хотя это и не исключает злоупотреблений со стороны наймодателей различными способами.
-
Цена за аренду жилья в наемных домах может быть изменена один раз в три года, и не чаще. С учетом ежегодной инфляции и роста цен на товары и услуги фиксация цены на три года — положительный фактор для нанимателей жилья.
-
Предполагается, что для увеличения объемов строительства наемных домов будут выработаны дополнительные меры для стимулирования застройщиков, что, возможно, заставит их по-другому взглянуть на бесприбыльное для них дело.
-
Одна из мер — получение застройщиками государственной земли для освоения без проведения соответствующих аукционов. Также возможно субсидирование регионами деятельности застройщиков по постройке наемных домов.
-
В результате постройки наемных домов появляется надежда на улучшение жилищных условий простых российских граждан и их семей.
-
Цена аренды в таких домах, скорее всего, будет значительно ниже рыночных арендных цен, иначе зачем было бы все это затевать?
-
При благоприятном развитии ситуации, когда некоммерческого жилья будет много и на него не будет большой очереди, данное обстоятельство может сказаться на рыночных ценах арендного жилья. То есть цены на аренду жилья могут снизиться, но это, как говорится, скорее всего из области фантастики».
Прошли годы. Закон так и не заработал. И вот теперь, перед очередными выборами в государственную Думу, об инициативе строить наемные дома вспомнили вновь. Только вот что-то слабо верится, что дело сдвинется дальше предложений. Впрочем, поживем — увидим.
Игорь Глуховский