Проблема долевой собственности освещается нередко, но по-настоящему с ней мало кто знаком. На законодательном уровне эту проблему пытаются хоть как-то решить. В частности, законодательные инициативы по решению данной проблемы продвигает депутат Московской городской Думы Наталья Метлина. Но в основном это направлено лишь в сторону тех, кто «вцепился зубами» в свою долю и, как правило, пытающиеся удержать не только свою.
Что делать, когда в твоей квартире содольщик (брат, сестра, невестка да кто угодно) не хочет ни продавать (совместно), ни выкупать твою долю? Да ещё и всячески препятствует в пользовании твоей собственности?? Но ты с этими людьми попросту не можешь жить из-за сложившейся неприязни. Выход есть. Продать свою долю постороннему человеку. Но твоя доля и возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков. А значит, и реальная стоимость доли будет ниже, чем стоимость целой квартиры.
Но, как говорится, ситуация требует определённых жертв. И вот — находится покупатель и доля продана. А дальше, нередко, возникают проблемы уже у того, кто эту долю купил. Нередко доходящая до абсурда, когда покупателя начинают надуманно приравнивать к «черным риэлторам». Кстати, даже не задумываясь о том, что это абсолютно разные ипостаси — купленная маклером-перекупщиком доля в недвижимости и противозаконный отъём недвижимого имущества.
Для справки:
«Черные риэлторы — это частные маклеры или сотрудники агентств, которые незаконными способами пытаются завладеть чужой недвижимостью. Основной метод, который они используют в своей преступной деятельности, — это подделка документов. Вместе с тем, черные риэлторы не гнушаются запугивать своих жертв и применять к ним физическое воздействие. Нередко дело доходит и до убийств. Именно из-за насилия и криминала их и называют «черными»».
А далее – по тому самому сценарию, применимому к действиям тех самых пресловутых «черных риэлторов». А именно – подселение «вредных соседей», обвинение во всевозможных притеснениях со стороны новых соседей и чуть ли не в нанесении тяжких телесных повреждений и изнасиловании.
Примерно подобное произошло и в нашей истории. Но давайте по порядку.
Наталья Соина приехала в Москву из Смоленской области, вышла замуж и стала жить в трехкомнатной квартире. В которой так же проживали родной брат мужа и их мама. Эту трехкомнатную квартиру получала мама мужа еще в советское время, от предприятия, на котором она проработала всю жизнь. Квартиру приватизировали. Дале случилось горе — от сердечного приступа умирает муж Натальи.
После его смерти Наталья начинает выживать свою свекровь и брата мужа из квартиры. Приводить мужиков, ломать мебель, выкидывать вещи свекрови и брата из квартиры. Топором разломала межкомнатную дверь. Эти факты есть в заявлениях, написанных для разбирательства представителям полиции. Соина Е.В. (свекровь) и брат покойного мужа Натальи (Соин А.А.) неоднократно обращались в полицию и пытались урегулировать конфликт.
Наталье неоднократно предлагали разменять квартиру, просили выкупить свою долю. Наталья ничего не хочет и отказывается от любых предложений.
Тогда Соина Е.В и Соин А.А., как положено по закону, уведомляют Наталью о продаже своей доли недвижимости, находят риэлтора и продают 1/2 долю в трехкомнатной квартире.
Старкова Р.А.(бабушка 65 лет заслуженный донор России) и Пепеляева А.А. (женщина 45 лет) на законных основаниях приобретают по договору купли-продажи (регистрирует нотариус) долю недвижимости в квартире. Определяют порядок пользования своей долей через суд. В пользовании у них одна изолированная комната. И Старкова, напомним — законно, заселяется в квартиру.
Однако Наталья Соина не согласна жить с посторонним людьми. И практически сразу начинает чинить препятствия в пользовании мест общего пользования. Не пускает на кухню, не даёт заходить в ванную комнату и туалет. Обрезает электропровода.
Уговоры не действуют и Старкова пишет заявление в полицию. Там ей ей отвечают отказом в возбуждении уголовного дела.
В ответ на попытки Старковой пресечь безобразия и нормально жить на законно приобретенной жилплощади, Соина начинает писать заявления в правоохранительные органы о якобы незаконном приобретении доли в трехкомнатной квартире, где она проживала и проживает. И обвиняет купивших долю Старкову и Пепеляеву в сговоре с риэлтором, помогавшем в оформлении сделки по покупке доли в квартире.
А тут еще начинается компания по борьбе с «резиновыми квартирами» и продажами доли в квартирах с участием депутатов и прессы. Не спорим, такая проблема существует и с этим надо что-то делать. Но как быть тем, кто по определенным причинам не имеет возможности ни взять ипотеку, ни купить «целое» жилье?!
Так что, зачастую, жизнь для заселившихся (законно и за свои кровные) становится кошмаром. Разбираться никто не хочет и сколько будет длиться «вынужденно-соседский кошмар» — предсказать трудно.
Мы решили поглубже вникнуть в проблему и провести небольшое журналистское расследование.
В нашей истории кроме уже упомянутых Соиных и Старковой есть еще одно действующее лицо – соседка по фамилии Шелест. Которая сначала «держала нейтралитет», а после «душевной обработки» со стороны Соиной встала на сторону последней.
Прессинг Старковой был развязан не на шутку. Дошло и до запрещения ей появляться на собственной жилплощади.
31 октября 2022г. соседка Шелест, Соина и мужчина кавказской национальности (представился следователем) пришли к Старковой вечером домой. Старкова находилась одна дома и начали ей угрожать что выкинут её из дома жить она там не будет, поставят новую дверь и ключи не дадут. Старкова написала заявление в полицию ответа из полиции нет.
Подобное давление продолжается по сей день.
Кроме того, началась травля и помогавшего оформлять сделку риелтора С.С.Василенко. Что бы добиться своих целей, компания во главе с Соиной, обращается в СМИ.
«20.05.2021 г. и 23.05.2021г. были показаны два видеорепортажа, в которых граждане Коннова, , Шелест и Соина публично обвинили меня в том, что я лишил их жилья. А также в том, что брат Конновой Э.Б.. Колосов И по смыслу репортажа, также остался без жилья, обманутый мною», — поясняет риелтор Василенко.
Выяснилось, что вышеуказанная троица знакома между собой и, по всем признакам, сговорилась в том, что рассказывать.
Отсюда и появился в этом деле персонаж по фамилии Колосов. Как мы выяснили, на самом деле свои 3 четверти доли в праве собственности на квартиру по Сиреневому он подарил гражданке Богдановой еще 22.11.2018 г. (она проживала вместе с ним в его квартире). По личным причинам ужиться на одной жилплощади у них не получалось.
В декабре 2018г. он купил квартиру в пос. Бычиха, Костромской области, сам туда прописался и переехал, оформил кредитную банковскую карту Сбербанка, пользовался ей. Эти документы имеются в материалах гражданского дела N° 02-0209/2021 Измайловского районного суда по иску Колосова В.Б. к Богдановой С.И. о признании сделки дарения недействительной, а также у нотариуса. Коннова Э.Б, также участвует в процессе в качестве 3-его лица, и знает обо всех обстоятельствах дела.
28 февраля 2019г. т.е. спустя 4 месяца после заключения договора дарения с Богдановой, Колосов В.Б. лично приехал на заключение предварительного договора купли-продажи между Василенко и Богдановой. Где рассказал частично под камеру, что в квартире он всегда проживал с матерью, а после се смерти один. И что его сестра там никогда не проживала. С ней у него отношения обострились после смерти матери, так как она требовала с него подарить ей его долю, а он не хотел этого делать.
Однажды он был избит мужем сестры, что пришлось вызывать полицию. Но связь с ней он поддерживает. Что сейчас он проживает в другой квартире, которую купил и что жилье у него имеется, показал документы на приобретенную квартиру. Знает, что его бывшая доля будет отчуждаться Богдановой мне, и претензий он ни к кому не имеет. Выглядел он хорошо, разговаривал спокойно. Убедив Василенко, что у него все в полном порядке.
После получения денег с продажи доли Богдановой, Василенко Колосова не видел полтора года.
А вот его сестру не устроило то, что она оказалась владелицей не «целого» жилья, а лишь доли в таковом. И она стала писать заявления в полицию, прокуратуру, администрацию президента. С обвинениями, что Василенко якобы похитил Колосова и обманул его.
Было открыто розыскное дело. В ноябре 2019г. оно было закрыто, Колосов В.Б. был найден и дал объяснения, что никаких противоправных действий в отношении него не совершалось. А в городе Данилове он находится добровольно. Насильно его никто не удерживает, договор дарения заключил добровольно, никто на него какого-либо давления не оказывал.
Однако на этом история не закончилась. Спустя почти год после этих событий, в сентябре 2020г, Колосов В.Б. с Конновой обращаются в суд с иском о признании договора дарения, заключенного между Колосовым и Богдановой, недействительным. По причине того, что будто бы Колосов не отдавал отчет своим действиям в день заключения договора дарения.
Однако Договор был нотариально удостоверен нотариусом Романовой М.В., зарегистрировано в реестре за No 77/658-н/77-2018-9-1124). В день заключения договора по инициативе нотариуса. Колосов В.Б. освидетельствовался у психиатра, о чем имеется справка ПІНД о состоянии его здоровья. На учете он не состоял. Нотариусом велась видеозапись удостоверения сделки с 2-х камер.
При просмотре видеозаписи видно, что Колосов полностью отдает отчет своим действиям, подзывает в нужное для подписания договора время Богдановой, т.к. она на сделке была с маленьким ребенком и периодически отходила к нему. По просьбе нотариуса представляет необходимые документы. Видно, что он это делает по собственной инициативе и добровольно.
Полагаем, причиной столь продолжительных «атак» является то, что денежные средства от продажи доли Богдановой, они тратили вместе. А когда они были потрачены, то Колосов решил вернуть себе проданное, с его согласия, имущество. Все это делается при активном участии Конновой Э.Б.
По данному моменту было написано заявление в полицию о возбуждении в отношении Колосова, Конновой и Богдановой уголовного дела по признакам состава преступления по статье 159 УК. В настоящее время проводится доследственная проверка по этому заявлению.
Но идем далее.
Вторая участница видеорепортажа Шелест обвинила Василенко в том, что он, являясь собственником доли ее бывшего мужа, ворвался вместе с ним к ней в квартиру и начал требовать с нее 4 млн рублей. А после этого вселил к ней «профессиональных соседей». Тем самым лишил се жилья.
«Я никогда не был собственником в квартире по адресу: г. Москва, Сумской проезд д. 4 к.3, кв. 55, где Шелест В.В. принадлежит 1 доля в праве собственности на квартиру. С ее мужем я практически не знаком, и никогда с ним в квартиру не врывался, никаких денег с Шелест В.В. не требовал. Я участвовал в качестве представителя по иску об определении порядка пользования квартирой по делу No 02-1447/2020, рассмотренном Чертановским районным судом г. Москвы.
Ранее в квартире был установлен следующий порядок пользования: одной комнатой пользовался муж Шелест Виктории Владимировны, другой комнатой пользовалась сама Шелест В.В.. а третьей комнатой никто не пользовался, т.к. ранее в ней проживала их дочь, которая уже более 10 лет назад уехала в США, вышла там замуж, родила двух детей, приняла американское гражданство.
После продажи половины квартиры мужем Шелест В.В., новые собственники заняли комнату, которой пользовался супруг Шелест В.В. и там проживают, не нарушая установленный ранее, порядок пользования. Шелест В.В. свою комнату закрывает на ключ и пользуется ей, в квартиру имеет свободный доступ. Сама Шелест В.В. несмотря на то, что ее дочь проживает в США, убедила суд, что ее дочь проживает в третьей комнате, и суд оставил в пользовании Шелест В.В. и ее дочери две комнаты», — поясняет Василенко.
Как нам стало известно, Шелест предложила новым собственникам продать совместно квартиру и обратилась в риэлтерское агентство. Но после того, как ее риелтор нашла покупателя за 9500 000 рублей, она заявила, что после продажи она заберет 6 000 000 руб., а новые собственники 3 500 000 руб. На что получила отказ», — поясняет риелтор Сергей Василенко.
После этого Шелест стала создавать невыносимые условия для проживания в квартире. Сначала она пыталась сдавать 2 комнаты в квартире и заселила в них мужчин, в количестве 8 человек, работавших на стройке.
Они заняли всю квартиру, включая кухню. А когда они были выселены из квартиры правоохранительными органами, Шелест В.В., совместно с Соиной Н.В. и Конновой Э.Б.. стала писать заявления в различные правоохранительные органы и доводить до сведения правоохранительных органов заведомо ложную информацию. О не имевшем место в действительности преступном поведении новых собственников.
Этой троицей совместно было написано более десятка заявлений в генеральную прокуратуру, администрацию президента, ГУ МВД по г. Москва. А когда по ее заявлениям правоохранительными органами инициировалась проверка, то Шелест В.В. неоднократно пыталась принудить новых владельцев к сделке на невыгодных для них условиях. Взамен прекращения угроз уголовным преследованием с се стороны.
«Однажды она даже стала настойчиво требовать, чтобы новые собственники продали ей свою половину квартиры за 2 200 000 руб.(при рыночной стоимости квартиры около 11мли руб.). А взамен она предложила прекратить «бодягу», как она выразилась, с написанием заявлений ви прекращения угроз уголовного преследования. Запись телефонного разговора с ней имеется», — поясняют новые собственники доли в квартире.
Нам стало известно, что ранее «активная мадам» была «показана правоохранительным органам» — было написано заявление о возбуждении в отношении Шелест в.В. уголовного дела по признакам преступления по ст. 179 п.3 УК РФ (принуждение к сделке). Но на сегодняшний день дело так и не возбуждено.
Поэтому Шелест В.В. не прекращает своих попыток под угрозой уголовного преследования склонить совладельцев к невыгодной им сделке.
Двигаемся дальше. Третья участница видеорепортажа, Соина, как мы считаем, сообщила в СМИ ложную информацию о том, что Василенко, владея долей квартиры, требовал с нее тоже 4 000 000 рублей и лишил ее жилья. Создавая невыносимые условия для проживания.
В действительности же подобного не было. Более того, Соина сама злостно не исполняет решение суда об определении порядка пользования квартирой от 07.08.2019г (дело N62-466/19, мировой участок N 426), в соответствие с которым ее семье переданы в пользование 2 комнаты в этой квартире, а не вся квартира целиком. Эти 2 комнаты значительно превосходят ту жилую площадь, которая должна быть передана семье Соиной Н.В. соразмерно ее доле. Но даже такое решение суда она не хочет исполнять, захватив всю квартиру в свое собственное владение, и не пуская в нее совладельцев.
Соина считает всю квартиру своей собственностью. Более того, 31.01.2020г. Соина Н.В. подарила свою 1/20 долю в праве собственности на квартиру двум гражданам- Султанову М.К. и Султановой А.В., (договор удостоверен нотариусом Ситниковой О.В., зарегистрировано в реестре за No 77/846-н/77-2020-7-50), разбив ее каждому по 1/40, которые прописались в квартиру на эту долю вместе со своими тремя несовершеннолетними детьми. Таким образом Соина Н.В. сама превращает квартиру в «резиновую». Где на 2 квадратных метра жилой площади прописываются 5 человек. Думает ли она при этом о благополучии своих детей в репортаже не сказано.
С логической точки зрения такие действия Соиной Н.В. необъяснимы. В видеорепортаже она позиционирует себя как несчастная заботливая мать своих двух несовершеннолетних детей (одному из них уже 18 лет), которую выселяют из квартиры рейдеры. При этом она сама ведет себя как рейдер, захватив всю квартиру, и не пуская в комнату, отведенную по суду, совладелицу Пепеляеву А.А. с несовершеннолетним сыном. А также дарит свою долю людям, которые не являются членами семьи Соиной Н.В. и даже ее родственникам, говоря о том, что ее якобы лишают жилья.
Также в репортаже Соина Н.В. и Шелест В.В. обвиняют Василенко в том, что он заселил в их квартиры Игоря Старкова — «погромщика из Перми», который избивает детей, угрожает выкинуть с балкона Шелест В.В., набивает ее и ломает двери, ворует золото.
Однако, как нам известно, Старков не является и не являлся сособственником в квартире. Он проживает вместе со своей престарелой матерью Старковой. И только она имеет право разрешить ему, как члену ее семьи, проживать с ней на одной жилплощади. Если он в действительности совершал, какие-то противоправные действия, то должен быть привлечен к ответственности за свои деяния. Но полагаем, что в реальности эти обвинения в отношении него беспочвенны. Поскольку, как видно из этой истории, заявительницы склонны сообщать полиции о вымышленных им преступлениях.
Кстати, Соину уже привлекали к ответственности по ст. 19.13 Коап за ложный вызов полиции, где она сообщила об изнасиловании Старковым. Ей был назначен административный штраф. Но, как видим, это ее не останавливает.
Что же касается точки зрения чрезмерно и не по фактам активной троицы, то мы попытались выяснить таковую. Однако были буквально «посланы». Ничего обьяснять и пояснять они попросту не пожелали.
Как избежать подобных ситуаций? К сожалению, пока никак. По крайней мере пока законодатели и правоохранители не начнут понимать, что в подобных случаях защита может потребоваться обеим сторонам. А ситуация должна рассматриваться не однобоко, как в большинстве случаев происходит сегодня.
В общем, в данной истории, люди хотели купить недвижимость, на которую хватало денег, а приобрели проблемы в виде борьбы с «семейными рейдерами!». А риелтор вообще остается «крайним»…
Тема интересная. А потому — продолжение вполне возможно.
«Российский Репортер» Игорь Глуховский